Sistem Perhitungan KPR


Ada beberapa sistem perhitungan bunga yang berlaku dalam penyaluran KPR. Yaitu sistem bunga flat, anuitas, dan efektif. Dalam sistem apapun nominal cicilan (pokok + bunga) setiap bulan sama sampai akhir periode KPR. Yang berbeda hanya porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan.

Khusus untuk sistem perhitungan bunga anuitas dan efektif, nominal cicilan bisa berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan tingkat bunga. Anda perlu memahami sistem perhitungan bunga KPR untuk menentukan KPR dengan sistem bunga apa yang cocok untuk Anda.


SISTEM FLAT

Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok + bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama) selama periode KPR tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali perubahan bunga sangat ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen.

Contoh, Anda mengambil KPR Rp100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus Anda bayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti.

Bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk mereka yang berpenghasilan tetap. Mengambil KPR dengan bunga flat sebaiknya dilakukan saat bunga pasar cenderung bergejolak, dan periodenya dibatasi 3 – 5 tahun.


SISTEM ANUITAS

Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.

Misalnya, Anda mengambil KPR Rp100 juta, bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan), menurut sistem anuitas cicilan yang harus Anda bayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu, angsuran pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar.

Kalau bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang). Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Dengan demikian cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.


SISTEM EFEKTIF

Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel).

Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Bahwa banyak bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu, misalnya satu tahun, itu lebih untuk tujuan promosi.

Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi angsuran pokok utang pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunganya sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar.

Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif tidak dikenai pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif cocok untuk konsumen berpendapatan fleksibel seperti pedagang, kaum profesional, atau karyawan yang memiliki penghasilan sampingan, dan bagus diambil saat kecenderungan bunga pasar stabil atau menurun.

No comments: